老朽化物件の震災リスク対策｜不動産管理会社とオーナーの仕事内容

2025-02-05 00:00ラルズネット編集部経営全般

日本は地震大国であり、住宅や賃貸物件の耐震性や管理状況が入居者の安全を左右します。とくに築年数の古い物件では、震災リスクが高まり、オーナーや管理会社に対する法的責任が発生しやすくなるでしょう。今回は、老朽化物件が抱える震災リスクに関する法律、実際の裁判例、必要な対策について詳しく解説します。ぜひ参考にしてみてください。

目次[非表示]

1.民法717条によるオーナーの責任
2.阪神淡路大震災の裁判例から学ぶ教訓
3.契約書でリスクを回避できるか？
4.震災リスクに対する具体的な対策
5.適切な対策で震災リスクを抑えよう！

民法717条によるオーナーの責任

老朽化物件における震災リスクを考える際に考慮すべきなのが、民法717条「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」。民法717条の規定は、以下のとおりです。

土地の工作物（建物や道路などを含む）の設置または保存に瑕疵（欠陥）があり、他人に損害を与えた場合、その占有者（賃貸物件の場合は入居者）が責任を負う。
占有者が損害の発生を防止するための注意をしていた場合は、所有者（オーナー）が責任を負うことになる。

ポイントは、オーナーに過失がなくても責任を負う可能性がある点です。建物の老朽化や耐震性不足が原因で損害が発生した場合、オーナーが適切な修繕や管理を怠っていたとみなされれば、多額の賠償責任を負うリスクが高まります。

阪神淡路大震災の裁判例から学ぶ教訓

1995年の阪神淡路大震災に関する裁判のなかでも、とくに注目すべき裁判例があります。神戸市東灘区にあった築31年の賃貸マンションでは、1階部分が倒壊し、入居者4名が亡くなりました。裁判では被害者遺族がオーナーに対して損害賠償を請求し、最終的に約1億2,883万円の賠償命令が下されています。

なお、裁判の争点となったのは以下の点です。

建物が現在の建築基準法の技術水準を満たしていないこと
耐震診断や耐震補強が行われていなかったこと
周辺建物と比較して被害が甚大であったこと

裁判所は、被害の一部は天変地異による不可抗力と認めつつも、オーナーの適切な管理不足が被害拡大の原因であると判断しました。オーナーが耐震診断や必要な補強を怠ることは、結果的に多額の賠償責任につながる可能性があるでしょう。

契約書でリスクを回避できるか？

一部のオーナーは、賃貸借契約に「震災などの天変地異による事故の責任は負わない」といった条項を盛り込むことで、リスクを回避しようとする場合があります。しかし、このような条項は状況次第で無効となる可能性あります。理由は以下の通りです。

必要な修繕を行う義務民法では、所有者は建物を適切な状態で維持する義務を負っています。義務を怠ることで発生した損害については、契約書の条項で免責を主張することはできません。
消費者契約法の観点賃貸借契約は、貸主（オーナー）が事業者、借主（入居者）が消費者という立場で結ばれる契約です。消費者契約法では、消費者に一方的に不利な条項は無効とされています。

このように、契約書のみではリスクを完全に回避することは難しいでしょう。

震災リスクに対する具体的な対策

老朽化物件の震災リスクを回避するために、オーナーや管理会社が取るべき具体的な対策を以下に挙げます。

対策	詳細
インスペクションと建物診断の実施	定期的な建物診断を通じて、耐震性や老朽化の状態を把握することが重要。とくに築年数の古い物件では、耐震診断による問題点の洗い出しが必要。
耐震補強工事の実施	診断結果にもとづいて、必要な耐震補強工事を実施。とくに耐震性が不十分と判断された場合には、迅速に対応する。
大規模修繕工事の計画	外壁の補修や配管の交換など、建物全体の大規模修繕を計画的に実施することで、震災リスクを低減できる。
修繕履歴の記録と共有	修繕履歴を適切に記録し、管理会社や入居者と共有することで、物件の安全性を証明できる。物件の信頼性や価値を向上させることが可能。
入居者への情報提供	物件の安全性に関する情報や震災時の避難経路について、入居者に対して定期的に説明することも重要。入居者の安心感を高められる。