2025年の不動産市場動向｜価格推移と賢い投資判断のポイントを解説！

「不動産価格、そろそろ下がると思ってたのに…なぜまだこんなに高いの？」

そのように感じている方も多いのではないでしょうか？
2025年現在、都市部の分譲マンション価格は想像以上に高止まりしており、購入や投資のタイミングを悩んでいる方も少なくありません。

その背景には、建築費の上昇や供給不足、富裕層による需要集中など、複数の要因が重なっています。

本記事では、2025年の不動産市場動向を踏まえ、売却提案や管理提案を行う際に押さえておきたいポイントを整理して解説します。

より信頼性の高い提案につなげるヒントも解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

2025年現在、全国的に不動産価格は高い水準を保っており、とくに都市部のマンション価格は「高止まり」といえる状況が続いています。

ここでは、実際の価格推移や、分譲マンションと戸建て住宅の違いについて見ていきましょう。

不動産価格の中でも、とくに目立っているのが「分譲マンション」の上昇です。

たとえば東京都心の新築マンションでは、1年間で1,000万円〜2,000万円近く価格が上がった例もあります。新築マンションの価格の上昇は、一部の地域に限った話ではなく、地方中核都市でも同様の傾向が見られます。

価格上昇の主な要因は、以下の3つです。

• 建築資材や人件費の高騰

• 土地の供給減少

• 一部の富裕層・投資家層の購入需要

上記の事情から、新築だけでなく中古マンションも引っ張られる形で価格が上がっています。

営業現場では「価格が上がっているから今が売り時です」といったトークが刺さりやすい時期といえるでしょう。

戸建て住宅や住宅地については、そこまで極端な価格上昇は見られません。

国土交通省の「不動産価格指数」によると、戸建てや土地価格は上昇傾向が鈍化しており、地域によってはほぼ横ばいとなっています。

その理由は以下の通りです。

• 一般購入層の予算上限に近づいている

• 土地単価の上昇が限界に達している

• 建物が自由設計で、マンションほど競争力が強くない

このため、仕入れや売却提案を行う際は、「マンションは強気」「戸建ては堅実に」というスタンスで対応するのがポイントです。

都心部や駅近物件では、購入価格が上がっているのに対し、家賃は横ばいか微増程度にとどまっているケースが目立ちます。

ここでは、収益物件を扱う際に押さえておきたい視点を3つに分けてご紹介します。

不動産投資において、利回りは最重要といえる指標です。

とくに一棟アパート・マンションを検討する投資家は、「利回りがどれくらい取れるか」を非常にシビアに見ています。

2025年現在、都心部の一等地では利回りが3％を切る物件も出てきており、以下のような状況が起きています。

• 表面利回りが2％台になると、融資審査が通りにくくなる

• リスクに見合うリターンが見込めず、購入を見送る投資家が増加

• 中古物件でも、価格に対する家賃のバランスが崩れている

たとえば、月額家賃が40万円の都心区分マンションが、販売価格2億円で売られているとしたら、表面利回りはわずか2.4％ほどになります。

こうした利回り水準では、投資家の購買意欲はどうしても鈍くなります。

物件価格が上がっても、家賃が必ず上がるとは限りません。

実際、多くのエリアでは家賃が横ばい、または築年数に応じて下がっていく傾向が見られます。

以下の特徴がある物件は、収益性が下がりやすくなります。

• 築15年以上の物件（新築時より1〜2割家賃が下がっている）

• エレベーターなしの2階建てアパート

• 駅から徒歩15分以上の立地

入居者募集のタイミングで家賃を上げたいと思っても、既存の相場とかけ離れると空室リスクが高まります。

とくに更新時の家賃改定には入居者の同意が必要なため、収益改善のスピードが出しにくいのが現実です。

投資用不動産に対しては、住宅ローンとは異なり「耐用年数に基づく融資期間」が設定されることが一般的です。

たとえば、鉄骨造のアパートで法定耐用年数が34年だとすると、築15年の物件であれば残りは19年となります。

融資期間が短くなることで、毎月の返済額が増え、キャッシュフローが圧迫されやすくなります。

このようなケースでは、以下のような視点が重要です。

• 築年数の浅い物件を紹介して、融資期間を長く確保する

• 利回りと同時に「返済比率」にも注目してもらう

• 早期売却を検討中のオーナーには「築浅のうちに動く」提案を

営業としては、「収益だけでなく融資条件まで見越した提案」が求められる場面が増えています。

数字の裏側にあるリスクや未来の見通しを伝えることで、より信頼性の高いパートナーとして認識されるでしょう。

2025年の不動産市場では、物件価格の上昇だけでなく、建築コスト・修繕費・金利といった「支出面」でもじわじわと負担が大きくなってきています。

ここでは、不動産会社として顧客対応や提案時に意識しておきたいコストと金利の最新動向を整理してご紹介します。

建築費の上昇は、ここ数年で最も影響が大きい変化のひとつです。とくに2021年〜2025年の間に、以下のような変化が起きています。

建築会社との提携をしている不動産会社であれば、「なぜ最近新築の利回りが下がっているのか？」という疑問に丁寧に答えることが、信頼構築の第一歩になるでしょう。

もうひとつ、見逃せないのがローン金利の上昇です。

2024年から2025年にかけて、長期金利の指標が15年ぶりに更新され、0.25％〜0.5％ほど上昇した金融機関も出てきました。

とくに影響を受けやすいのが、「投資用ローンを変動金利で借りているオーナー」です。

「今はまだギリギリ黒字でも、金利がさらに上がると赤字になるかもしれない」という不安を抱えているオーナーも増えています。

営業トークとして、「金利上昇リスクに備えた早めの売却」や「固定金利商品への借換え提案」も視野に入れておくと良いでしょう。

金利やコストが上昇する環境では、オーナーに対する提案内容も一歩踏み込んだ視点が求められます。

ここでは、不動産会社として「今動くべきオーナー」の見極め方や、提案の切り口を整理してご紹介します。

価格が高い今こそ、「売却を検討すべきかもしれないオーナー」には、積極的にアプローチしておきたいところです。

とくに、以下の条件に当てはまる方は、売却を検討しやすい状況にあります。

• フルローンで物件を購入し、返済負担が大きい

• 家賃が下がり始めている、または家賃アップが難しい

• 大規模修繕を控えており、将来的な支出が見込まれる

• 利回りが落ちて、キャッシュフローがほぼゼロに近い
  

たとえば、「築15年の一棟アパートをフルローンで購入し、3年後に外壁修繕を控えている」というオーナーに対しては、以下のトークが有効です。

「今なら価格も維持できており、まだ築浅として評価されやすいタイミングです。
今後は金利上昇・修繕費高騰がさらに進む可能性もありますので、今一度売却を視野に入れてみませんか？」

リスクをやわらかく伝えつつ、「納得感のある提案」ができると、信頼を得やすくなります。

売却提案ばかりに目がいきがちですが、2025年のような相場でも、買い時といえる条件に該当する人は存在します。

以下の属性を持つ人には、積極的な購入提案が可能です。

• 低金利で融資を組める

• 法人や相続対策等で現金が使える

• 高年収で減価償却を取りたい

こうした方には、「あえて今、価格が高いタイミングで買う理由」を丁寧に伝えることがカギになります。

たとえば、「今後インフレが進む中で、現金の価値が目減りするリスクもあります。
それならば、優良な立地の不動産を早めに押さえることで、資産の目減りを防げますよ」という切り口が効果的です。

売却だけでなく、「今の管理体制を見直す」という提案も非常に有効な時期です。

収支が厳しくなってきたオーナーに対しては、「まず管理のパフォーマンスから見直してみませんか？」というスタンスで会話を始めるのがおすすめです。

具体的には、以下のような項目で提案が可能です。

今回は、2025年の不動産市場動向について、価格の高止まりや金利・修繕費の上昇、収益物件の利回り低下などを踏まえた提案ポイントを解説しました。

売却・購入・管理のどの場面でも、従来どおりのトークや資料では響きにくい時代に入っています。

とくに、キャッシュフローの悪化や修繕リスクを抱えるオーナーに対しては、今後の支出見通しや収支改善策を丁寧に伝えることが重要です。

提案の質を高めるには、市場の変化を数字と実例で伝え、顧客ごとの状況に寄り添った対応が求められます。

これからの不動産営業は、情報の提供者から「信頼される相談相手」へと進化していくことが大切です。