【節税向け】不動産投資（築古物件）の注意点と成功の秘訣とは？
近年は不動産価格の上昇をきっかけに、節税を目的とした不動産投資が人気です。「東京23区における新築マンションの平均価格が1億円突破」「各銀行による住宅ローン借入額の上限引き上げ」など、不動産に関する話題が尽きません。
不動産投資は節税対策として有効ではあるものの、リスクが伴うことも理解しておくことが大切です。今回は不動産投資で行える節税対策や注意点、成功するための秘訣などを解説します。節税目的の不動産投資を成功させるためにも、ぜひ参考にしてみてください。
目次[非表示]
- 1.節税と不動産投資の関係
- 2.減価償却の仕組みと具体例
- 2.1.減価償却の仕組み
- 2.2.減価償却の具体例
- 2.3.節税効果を最大化させる物件選びのポイント
- 3.税目的で行う不動産投資の注意点
- 4.節税目的の不動産投資を成功させるポイント
- 4.1.物件の現地確認を行う
- 4.2.物件価格の相場を調査する
- 4.3.長期的な収支計画を練る
- 5.不動産投資で節税を成功させよう！
節税と不動産投資の関係
不動産投資で節税できる税金の1つが「所得税」です。所得税は収入が増えるほど税率も上がる「累進課税制度」を採用しています。
所得金額 |
税率 |
住民税 |
195万円以下 |
5％ |
10％
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195万円超～330万円以下 |
10％ |
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330万円超～695万円以下 |
20％ |
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695万円超～900万円以下 |
23％ |
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900万円超～1,800万円以下 |
33％ |
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1,800万円超～4,000万円以下 |
40％ |
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4,000万円超～ |
45％ |
※1,000円未満の端数金額は切り捨て
参考元：国税庁｜No.2260 所得税の税率
たとえば年収360万円の税率は住民税を含めて最大30％、年収3,000万円の税率は最大50％です。年収3,000万円を稼いだとしても、節税しなければ実際の手取り収入は約1500万円と半分になってしまいます。
このように高所得者になるほど負担が大きくなる所得税を、合法的に抑える手段として有効なのが「不動産投資による節税」です。不動産投資を活用した節税方法は、ズバリ「減価償却」です。減価償却を活用すれば、所得税を軽減できます。
減価償却の仕組みと具体例
不動産投資を活用した減価償却は、所得税を減少させて節税するのに有効です。減価償却の活用による節税の仕組みや、具体例を解説します。ぜひ参考にしてみてください。
減価償却の仕組み
減価償却とは、建物や車といった減価償却資産価格の取得価格を、法定耐用年数（税法上の数字）に応じて経費計上できる仕組みのことです。不動産の建物部分（土地は劣化しにくいため対象外）は、時間の経過とともに価値が減少していきます。
使用開始時から価値がなくなるまでの期間を法定耐用年数と定め、建物の構造や種類などに応じた年数で減価償却することが可能です。減価償却期間が短くなるほど計上できる費用が多くなるため、節税効果が高くなります。
減価償却の具体例
減価償却の具体例を、以下の建物の場合で見てみましょう。
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年収1,800万（最大税率50％）の人が上記のアパートを購入した場合、減価償却によって所得税額が1,000万円減少することで、年収800万円の税率（最大税率33％）が適用されます。このように減価償却は、強力な節税手段になるでしょう。
節税効果を最大化させる物件選びのポイント
減価償却を活用して節税効果を最大化させるには、以下3つのポイントを意識しましょう。
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また物件を購入する際は、必ず収支シミュレーションを行うようにしてください。修繕費や空き室リスクも含めた収支を意識することで、不動産投資で失敗しにくくなります。
税目的で行う不動産投資の注意点
節税目的で不動産投資を行う場合は、以下2つの注意点を覚えておきましょう。
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リスクも理解したうえで、不動産投資による節税を行うことが重要です。
修繕リスク
築古物件は、建物や設備などの修繕費用がかさみやすいといえます。たとえば給水ポンプやインターホンなどの故障、漏水や雨漏り、外壁の劣化などです。修繕費がかさめば、節税効果が打ち消されて赤字になることもあります。築古物件は減価償却効果が高くなる一方、修繕リスクが高くなることも想定して購入を検討してください。
売却リスク
利益が上乗せされた「買取再販物件」は、売却リスクが高くなるため要注意です。相場を把握せずに購入すると高値掴みしてしまい、売却時に残債を下回る可能性があります。
また大規模修繕後の物件にも注意しましょう。大規模修繕を行う際は原価を抑えて修繕することがあり、すぐに劣化するケースも多く見られます。結果的に修繕費や売却リスクの増加につながるため注意しましょう。
節税目的の不動産投資を成功させるポイント
節税目的の不動産投資を成功させるには、以下のポイントを意識しましょう。
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節税目的の不動産投資で失敗する可能性を減らすためにも、ぜひ参考にしてみてください。
物件の現地確認を行う
物件購入前に現地確認を行い、建物の状態や周辺環境を直に確認することが重要です。修繕履歴や劣化箇所の有無を確認し、突発的な修繕リスクに備えましょう。また、周辺の交通アクセスや生活利便性など、入居者のニーズを満たす条件が整っているかも重要なチェックポイントです。
物件価格の相場を調査する
購入予定の物件が市場価格に見合った価格かを調査することで、高値掴みのリスクを回避できます。不動産ポータルサイトや不動産会社から情報を集め、類似物件との比較を行いましょう。物件価格の相場を把握することで、適切な投資判断が可能になります。
長期的な収支計画を練る
最低10年間の収支シミュレーションを行い、安定したキャッシュフローが確保できる長期的な計画を立てましょう。家賃収入や空室リスク、修繕費用、減価償却終了後の税負担などを考慮することで、将来的な赤字を回避しながら収益性を高められます。
不動産投資で節税を成功させよう！
不動産投資は、減価償却による節税効果があります。しかし、修繕リスクや売却リスクを理解せずに不動産投資を始めると、赤字になる可能性があるでしょう。物件選びや事前調査を徹底し、長期的な視点で収支計画を立てることが成功の鍵です。不動産投資を行う場合は、本記事の内容を参考にして節税を成功させましょう。
