空室対策の決定版！効果的な18選を基本編、アイデア編、成功事例で紹介

「空室対策をしたいけれど、何から始めればいいのかわからない……」
そんなお悩みを抱える不動産会社や賃貸オーナーの方も多いのではないでしょうか。

効果的な空室対策を行うには、まず「どのような選択肢があるのか」を把握することが重要です。本コラムでは、空室対策を【基本編】【アイデア編】【成功事例編】の3つに分けて、計18の施策をご紹介します。

最後までお読みいただくことで、空室対策の知識が増え、効果的な施策を打ちやすくなります。ぜひ、実務にお役立てください。

空室対策【基本編】まずはここから！

空室対策をする際には、「基本の施策」をしっかり押さえることが大切です。基本を飛ばして、いきなり奇をてらった空室対策を試みても、成果は期待できません。まずは、以下の空室対策から検討・実行しましょう。

空室対策1：お金をかけずにできる「小さな改善」

空室対策でまず優先したいのは、予算をかけずに取り組める「小さな改善」です。たとえば、以下のような施策が考えらます。

• 募集写真の見栄えを良くする
• マイソクの内容を充実させる
• 部屋を丁寧にクリーニングして、清潔感を出す
• 共用部に放置された粗大ゴミを片付ける

とくに、立地が良かったり、家賃が相場より安かったりと「条件自体は悪くないのに長期間空いている物件」は要注意。小さな改善で、反響が大きく変わることもあります。

▼ポイント
小さな改善による空室対策は、机上で考えるよりも現地調査をするのが近道かもしれません。物件の雰囲気や状態を実際に見ることで、「こんなこともできるかも！」という発見があることも多いです。

空室対策2：ターゲット層、ニーズ、施策を整理する

空室対策にどれだけ力を入れても、入居者のニーズとズレていれば意味がありません。たとえば、学生向けの設備やサービスを、ファミリー向け物件に導入しても、思うような反響は得られないでしょう。

効果的な空室対策を行うには、「ターゲット層」「ニーズ」「施策」の3つの方向性が揃うことが重要です。以下はその一例です。

▼ポイント
ターゲット層は1〜2つなど、少なめに設定するのが理想的。ターゲット層が多すぎると、「どのような人向けの物件なのか」があいまいになり、効果的な空室対策を打ち出しにくくなります。「誰に住んでほしいのか」を明確にすることで、設備や間取り、広告内容にも一貫性が生まれ、反響につながりやすくなります。

空室対策3：敷金・礼金ゼロやフリーレントを実行する

「敷金・礼金ゼロ」と「賃料値下げ」を比較した場合、まずは前者の空室対策から検討するのがおすすめです。なぜなら、以下のように、「敷金・礼金ゼロ」の方が賃貸経営への影響が少ないからです。

• 敷金・礼金ゼロ：一時的な収入減少 → 経営への影響は限定的
• 賃料値下げ：毎月の収入が減少 → 長期的に見て経営に与える影響が大きい

同様に、「フリーレント（一定期間の家賃無料）」も、初期費用を抑えたい入居希望者に人気のある空室対策。これも経営への影響が少ない施策です。

ただし、これらの空室対策は金銭的に余裕のない入居希望者を集めやすいため、トラブルリスクに注意が必要。たとえば、「安定収入のある人に限定する」などの条件を設定するのが望ましいでしょう。

▼ポイント
敷金・礼金ゼロの空室対策を「○月末までの期間限定」「繁忙期以外のみ適用」など、期限付きで実施するのも一つの方法です。キャンペーン的な訴求により、反響が高まることも期待できます。

空室対策4：入居モチベーションを高める設備を導入する（宅配ボックス・無料Wi-Fiなど）

空室対策で有効と言われるのが、設備の導入。ただし、ターゲット層のニーズに合った設備を選ばないと、大きな成果は得られません。そのため、まずは「最近の入居者にはどのような設備が人気なのか」をリサーチしてから実行しましょう。

たとえば、全国賃貸住宅新聞の「人気設備ランキング」では、以下のような設備が上位に挙げられています。

◆ 単身者に人気の設備

• インターネット無料
• 宅配ボックス
• エントランスのオートロック
• 高速インターネット環境
• 浴室換気乾燥機　など

◆ ファミリー層に好まれる設備

• インターネット無料
• オートロック付きエントランス
• 追いだき機能付きバス
• 宅配ボックス
• 高速インターネット対応　など

▼ポイント
設備選びでは、そのエリアの気候に合ったアイテムを選ぶことも重要です。たとえば、寒冷地では、FF式ストーブ、落雪防止の雪止め設置、融雪システム導入（ロードヒーティング）などを導入すると、有効な空室対策になります。

空室対策5：防犯性を高めて「安心できる住まい」に

物件の安全性を高めることも、効果的な空室対策です。とくに女性やファミリーをターゲット層とした物件では、セキュリティの充実度が空室率に大きく影響する可能性があります。

「どのような防犯を行えば良いのか」を考える際に参考になるのが、警視庁公式サイト「侵入窃盗の防犯対策」。たとえば、「侵入防止に有効な対策」として以下のような施策が紹介されています。

◆ ドア回りの対策

• ピッキングやサムターン回しに強い鍵
• 補助錠の追加
• ガードプレートの設置

◆ 窓回りの対策

• 補助錠や防犯フィルムの設置
• 面格子や窓シャッターの導入

◆ 共用部や屋外の対策

• オートロックシステム
• カメラ付きインターホン
• センサー付きライトや見通しの良いフェンス
• 足音で気づきやすい砂利の敷設　など

▼ポイント
防犯性を高めた後は、その内容を内見者にしっかり伝えることも大事。せっかく費用をかけても、積極的にPRしなければ意味がありません。マイソクや接客トークなどにしっかり組み込みましょう。

空室対策6：「住まい探しが難しい人」に寄り添う

一般的なターゲット層にアプローチしても反響を得られない場合、以下のような「住まい探しが難しい人（住宅確保要配慮者）」に目を向けてみる空室対策もあります。

• 外国人
• 生活保護受給者
• 高齢者
• 障害者
• 子育て世帯 
• 被災者　など

▼ポイント
「住宅確保要配慮者」の方々の入居を受け入れる物件は、「住宅セーフティネット制度」に登録することが可能。一定の条件を満たした貸主は、改修費や家賃を抑えるための補助を受けられます。

【住宅セーフティネット制度の詳細】
国土交通省「住宅セーフティーネット法が改正されます」

空室対策7：管理会社に相談の上、賃料を下げる

賃料を下げるのは、カンタンにできて即効性のある空室対策。しかし、だからこそ慎重に実施する必要があります。賃料を下げて良いケースは、「周辺相場よりも割高になっている」場合などです。

以下のような方法で、賃料相場を把握したうえで、本当に「賃料を下げるのが得策かどうか」を判断しましょう。

• 不動産ポータルサイトの募集賃料
• レインズの成約データ
• 自社（不動産会社）の成約データ

▼ポイント
一度下げた賃料は、後から元に戻すのが難しいのが実状。賃料相場は長期的な収益にかかわるため、値下げは“最後の一手”くらいの気持ちで、慎重に検討しましょう。

空室対策8：リノベーションで選ばれる物件にアップデート

リフォームやリノベーションなどの空室対策は、まとまった費用がかかるからこそ慎重な判断が必要です。とはいえ、物件の状態や立地によっては、大きな反響や賃料アップにつながる可能性もあります。

この空室対策と相性が良いのは、たとえば以下のような物件です。

• 設備が老朽化している
• 立地は良いが、内装が時代遅れ
• 間取りが今のニーズに合っていない
• 周辺エリアに競合物件が多く、差別化が必要
• ターゲット層を切り替えたい（例：単身向け→ファミリー向け）

具体的に、以下のような空室対策が考えられます。

◆ リフォームの具体例（部分的な改修）

• デザイン性のあるクロスや床材に変更
• 水回り設備の一部を入れ替え
• 畳の和室をフローリングの洋室に変更

◆ リノベーションの具体例（間取り変更を含む改修）

• 動線を意識した間取り変更（例：2DK→1LDKなど）
• 収納スペースの増設
• 水回り設備の総入れ替え

とくに水回りの質は、内見者の印象を大きく左右します。リフォームやリノベーションの際は、優先して実行しましょう。

▼ポイント
リフォームやリノベーションにはまとまった費用がかかるため、費用対効果の検証が欠かせません。「どれくらい賃料アップが可能か」「投資費用をどれくらいで回収できるか」を計算した上で投資金額を決めましょう。

空室対策【アイデア編】競合物件に差をつけよう！

人気の設備を導入してみたり、入居条件を緩和してみたり……。空室対策の「基本編」を一通りやってみたけれど入居者が決まらない。そんなときは、“一歩踏み込んだ空室対策”が必要かもしれません。

ここから先は、競合物件との大きな差別化を実現する「空室対策のアイデア」をご紹介します。

空室対策9：火災保険・保証料・鍵交換費用をオーナーが負担する

本来は入居者が負担すべき各種費用をオーナー側で負担するという空室対策もあります。

これを聞いて、「えっ、そこまでしないといけないの？」と驚かれるオーナー様もいらっしゃるかもしれません。しかし、他の物件ではあまり行われていないからこそ、差別化につながるのです。

たとえば、ほぼ同じ条件の物件が並んでいたとき、

• 火災保険料
• 保証料
• 鍵交換費用

などの初期費用をオーナーが一部負担してくれる物件があったらいかがでしょう？　大半の入居希望者はこちらを選ぶはずです。

▼ポイント

火災保険料、保証料、鍵交換費用などの費用をすべてオーナー側で負担する必要はありません。一部負担でも、空室対策として十分に効果があります。「敷金・礼金ゼロ」などの施策と組み合わせることで、より強い訴求力を持たせることも可能です。

空室対策10：入居者が使える「シェアサイクル」の導入

最寄り駅まで距離がある物件や、学生向けの物件にぴったりの空室対策が、入居者で自転車を共有する「シェアサイクル」の導入。敷地内に専用の駐輪スペースを設け、入居者が手軽な料金で利用できるシェアサイクルを配置するだけで、利便性がぐっと上がります。

とくに、はじめて一人暮らしをする人は、入居してから自転車を購入することもあるため、魅力を感じやすいでしょう。

▼ポイント

シェアサイクルの導入コストや、利用に応じてオーナーに利益が入るかは、ケースバイケースです。契約内容をしっかり確認したうえで採用しましょう。

空室対策11：オンライン内見で、遠隔で物件を検討できる環境に

遠方に住んでいる方や、忙しくて現地に行く時間が取れない入居希望者にとって、オンライン内見はとても便利なサービスです。スマホやパソコンから気軽に室内を確認できることで、内見のハードルが下がり、問い合わせ数の増加や空室期間の短縮にもつながります。

▼ポイント
さらに、IT重説のサービスを組み合わせると、入居希望者の利便性が高まります。

【関連記事】
「IT重説のやり方と流れを解説！意外なデメリット＆トラブル回避のコツとは？」

空室対策12：ペット可物件にする

（一社）ペットフード協会の「令和6年  全国犬猫飼育実態調査」によると、犬を飼育する世帯は514.8万世帯、猫を飼育する世帯は505.8万世帯。これだけ多くの世帯でペットが飼われているのにもかかわらず、「ペット可」の賃貸物件は限られており、希少性が高い存在です。

そのため、長期間空室だった築古物件が、「ペット可」に変えた途端、すぐに入居者が決まったというケースも少なくありません。

◆ ペット可物件にする際の施策例

• 床材をペット専用素材に変更（キズに強いタイプ、消臭タイプなど）
• 消臭・防汚機能付きクロスへの貼り替え
• ペット用くぐり戸（小型ドア）の設置
• 玄関外や共用部に足洗い場を設置

▼ポイント
ペット可物件のデメリットとしてよく挙げられるのが、退去時の室内の傷み。床や建具の傷、ニオイ、壁紙の汚れなど、原状回復にかかる費用が通常より高くなる可能性があります。

この原状回復リスクに備えるためには、以下のような施策が有効です。

• 敷金を多めに設定する
• 契約時に原状回復の条件を明示する
• 賃料を相場よりも高めに設定する

空室対策13：防音性を高めてニッチな層にPRする

日常生活で大きな音を発する人や、逆に静かな住環境を望む人は、騒音トラブルを懸念して物件探しに苦労することが少なくありません。そのため、これらの方々には防音性を高めた物件は、大きな魅力となります。

とくに、以下のような条件の物件は、防音性を高める空室対策が有効です。

• 音大・芸大の学生向け物件
• 高所得者向けのハイグレード物件
• テレワーク需要のある郊外物件

▼ポイント
「すべての部屋で防音工事をするとコストが重い……」という場合は、共用の防音ルーム（音楽スタジオやワーキングブースなど）を設けるという選択肢もあります。

空室対策【成功事例編】物件タイプ別に紹介！

ここから先は、物件タイプ別（ワンルームマンション・アパート・一戸建て・オフィス・テナント）の空室対策の成功事例を見ていきましょう。

空室対策14：【ワンルームマンション】プチリフォームで成約＋家賃アップ

［物件データ］
所在地：東京都杉並区／築年数：35年／間取り：1K（約14㎡）

［施策内容］
人気路線の駅近という好条件にもかかわらず、反響がほとんどなかったワンルームマンション。限られた予算のなかで実施した空室対策は、「吊り収納の撤去」と「レールライト照明への変更」のリフォームでした。

その結果、吊り収納の圧迫感がなくなり、開放的な空間に。レールライト照明でおしゃれな雰囲気になりました。空室対策の効果は絶大で、賃料をアップしたにもかかわらず、短期間で成約に至りました。

空室対策15：【アパート】集客方法の見直しで空室率を大幅改善

［物件データ］
所在地：宮城県仙台市／築年数：35年／間取り：1K・2K／最寄り駅からバス15分

［施策内容］
相場よりも賃料を低く設定しているのに、稼働率は約50%と低水準。原因を探ると、ターゲット層である単身者や若年層カップルに対して、物件情報がしっかり届いていないことがわかりました。

そこで、ターゲット層と相性の良いオンライン集客（ポータルサイトやSNSなど）に力を入れる空室対策を実施。その結果、反響が増加し、稼働率が約80%まで改善しました。

空室対策16：【一戸建て】ターゲット層を絞ったリノベーションで安定稼働

［物件データ］
所在地：秋田県湯沢市／築年数：50年以上／間取り：3LDK

［施策内容］
築50年以上の一戸建て物件。老朽化が激しくそのままでは反響がないため、フルリノベーションによる空室対策を実施。ターゲット層を「転勤で市内に流入してくる公務員ファミリー」に設定して以下の工事を行いました。

• 全面フローリング化
• キッチン・浴室・トイレなど水回りの刷新
• FF式ストーブの導入

その結果、転勤してくる警察官の入居が確定し、安定的な収益を確保できました。

空室対策17：【オフィス】敷金条件の見直しでスタートアップからの反響増

［物件データ］
所在地：東京都新宿区／築年数：−／面積：25坪

［施策内容］
新宿エリアはオフィスの供給が多く、競争が激しいエリア。そんな環境下で、本物件はなかなか問い合わせが入らず、長期的な空室が続いていました。

そこでターゲット層を「初期費用を抑えたいスタートアップ企業」に設定。敷金を3か月以下に緩和するという空室対策を行ったところ、反響数が大幅に増加し、入居につながりました。

空室対策18：【テナント】セルフリノベーション可で個性的な店舗が入居

［物件データ］
所在地：東京都港区／築年数：50年／面積：―

［施策内容］
長年オフィスとして使用されていた築古ビルを購入。しかし、借り手がなかなか見つからない状況が続いていました。そこで、用途をオフィスからテナント向けに転換。以下のように条件を緩和しました。

• テナントによるセルフリノベーションを許可
• 原状回復の入居者の負担を免除
• 内装費の一部を補助

インパクトのある空室対策で大きな反響があり、個性的な店舗が次々に入居しました。

空室対策は基本的な施策から着手しよう！

空室対策を行う際は、まず「どのような選択肢があるか」を知ることが重要です。そのうえで、築年数・立地・予算・物件タイプなどに基づき、ベストな施策を選びましょう。

本コラムでご紹介した空室対策の主な内容は、次の通りです。まずは「基本編」から着手しましょう。

空室対策【基本編】
・まずは、お金をかけずにできる小さな改善を行う
（募集写真を撮り直す、部屋を丁寧にクリーニング、共用部の粗大ゴミ撤去など）
・ターゲット層、ニーズ、施策を整理する
・敷金・礼金ゼロやフリーレントを実行する
・人気の設備を導入する
・防犯性を高める
・住宅確保要配慮者に貸す
・賃料を下げる
・リフォームやリノベーションを行う

空室対策【アイデア編】
・火災保険、保証料、鍵交換費用をオーナーが負担する
・シェアサイクルを導入する
・オンライン内見を導入する　など

空室対策【成功事例編】
・ワンルームマンション：プチリフォーム
・アパート：オンライン集客
・一戸建て：フルリノベーション　など

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空室対策でよくある質問

やってはいけない空室対策は何？

空室対策は、“長期的な視点”で取り組むことが何より大切です。目先の反響や利益ばかりを追いかけると、たとえ一時的に入居が決まっても、その後の賃貸経営に悪影響を及ぼすことがあります。
以下のような“誤った空室対策”は、避けるようにしましょう。

• 周辺相場を大きく下回る賃料の値下げ
• 無計画なリノベーションや設備の導入
• ターゲット層を絞らず、やみくもに施策を実施
• 入居条件を緩めすぎて、入居者の質が低下

賃貸オーナーであれば、信頼できる不動産会社と意見交換し、「やるべき空室対策／やらないほうが良い空室対策」を冷静に見極めることが大切です。

ずっと空いている物件で有効な空室対策は？

たとえば、長期間空室が続いている物件（例：1年以上など ）は、根本的な空室対策やインパクトのある施策が必要です。たとえば、以下のような施策が考えられます。

• 外観や共用部のイメージを刷新する
• 予算をかけてリノベーションを実施
• 用途変更をする（例：住居用 → 事務所、単身用 → シェアハウス）
• 家具家電付きキャンペーンを展開する

築古物件や傷みの激しい物件では、予算をかけすぎると費用対効果が合わなくなるリスクもあります。「投下した費用が回収できるのか」、できるとしたら、「どれくらいの期間で回収できるか」を明確にした上で、空室対策を実行しましょう。