【リフォームと税金】修繕費と減価償却を理解して適切な節税対策！

賃貸管理の現場においてリフォームの提案をする際は、不動産オーナーから税金について質問を受けることも多いでしょう。本来であれば税理士に相談するのが最適ではあるものの、常に現場へ同行させるのは現実的ではありません。

そのため、賃貸経営における修繕費と減価償却の基本的な考え方を、理解しておく必要があります。今回は、賃貸経営にかかるリフォームと節税の考え方を解説。ぜひ参考にしてみてください。

賃貸経営におけるリフォームの重要性

賃貸物件は築年数とともに老朽化が進み、家賃が「横ばいまたは下落」していきます。また、物件を維持するには大規模修繕や相続といった節目で、まとまった資金が必要です。リフォームは、費用対効果を考え計画的かつ慎重に行うと良いでしょう。また、資金計画に沿ったリフォームを適切なタイミングで実施し、節税につなげることも重要です。

賃貸物件の主なリフォーム内容と経費計上

賃貸物件の主なリフォーム内容は、以下のとおりです。

上記のリフォームにかかる費用は、内容によって「修繕費」として経費計上できるものと、「減価償却費（資本的支出）」として経費計上するものの、2つに分けられます。修繕費と減価償却費の違いは、以下のとおりです。

修繕費にあたるのか、減価償却費にあたるのかで、節税効果が変わります。

修繕費として経費計上できる主なリフォーム

修繕費として経費計上できる主なリフォームは、以下のとおりです。

補修工事や原状回復工事に関しては、支払った年の修繕費として全額経費として計上が行えます。意外にも修繕費として扱われることがあるのは、大規模修繕です。大規模修繕は他のリフォームと比べて金額が大きくなりやすいものの、基本的には原状回復と同じ考え方だと覚えておきましょう。大規模修繕であっても、原状回復工事であれば修繕費として経費計上が行えます。

減価償却費として経費計上する主なリフォーム

減価償却費（資本的支出）として経費計上できる主なリフォームは、以下のとおりです。

上記のリフォームは、大規模修繕よりも少額になりやすいといえます。しかし、資産価値の向上や建物の耐用年数を延ばすリフォームに該当すれば、複数年に分けて経費計上する減価償却の対象です。具体的な減価償却例を見てみましょう。

たとえば、100万円の設備投資を10年間で減価償却する場合、毎年の経費として計上できるのは10万円（1,000,000円 ÷ 10年）です。減価償却の経費計上は長期間にわたるため、単年度よりも長期的な節税につながります。なお、どちらの費用なのか不明なものに関しては、任意に修繕費または減価償却費かを選んで経費に算入できます。

一括で経費計上できる場合

一括で経費計上できる場合は、以下のとおりです。

※少額減価償却資産の特例に関する要件は、中小企業庁の「少額減価償却資産の特例」を確認しておきましょう。

税務処理で気をつけるべきポイント

税務処理を行う際は、必ず税理士へ相談するようにしましょう。税務処理は専門的な知識が必要であるうえに、税理士や納税地の税務署によって見解の相違が見られます。そのため、最新の税制改正や適用ルールを正確に把握することが重要です。

また、税務処理を誤ると、税務調査で指摘を受けたり、追徴課税の対象になったりするリスクもあるでしょう。これらのデメリットを理解したうえで適切な税務処理を行えば、スムーズな節税対策が行えます。

そのほか、税務処理の記録をしっかり残すことも大切です。領収書や請求書、契約書を適切に保管し、税務署からの確認に対応できるよう準備しておきましょう。

リフォーム時の経費計上を理解して適切な節税対策を！

賃貸経営におけるリフォームは、物件の維持管理や資産価値向上のために欠かせません。修繕費として経費計上できるものと、減価償却費として複数年にわたって計上するものがあり、適切な判断が求められます。

また、少額減価償却資産の特例を活用すれば、節税効果を最大化することが可能です。税務処理には専門的な知識が必要なため、必ず税理士へ相談し、適切な記録を残すようにしましょう。計画的なリフォームと適切な税務処理を把握し、不動産オーナーに伝えることが重要です。