賃料設定方法の最適解！無料で使える査定サービス2選と活用法

不動産売買や賃貸の仲介を行ううえで、正確な賃料査定は欠かせません。しかし、手動で査定するには時間がかかり、データの精度にもばらつきが出ることもあるでしょう。このような課題を解決してくれるのが、賃料査定サービスです。

本記事では、以下の内容を解説します。

​​​​​​​賃料査定の精度を高めるだけではなく、業務効率化や提案力向上につながるため、ぜひ参考にしてみてください。

賃料査定を行う3つのタイミング

賃料査定を行うタイミングは、主に以下の3つあります。

それぞれのタイミングを見ていきましょう。

空室募集時

賃料査定を行う1つ目のタイミングは「空室募集時」です。管理物件の空室募集や新規オーナーからの依頼を受け、適正な賃料を設定することで、募集戦略を立てやすくなります。物件の早期成約や管理受託につながる可能性もあるため、空室募集時に賃料査定を行っている不動産会社は多いでしょう。敷金・礼金の設定、AD（広告料）やフリーレントの活用などを検討し、成約率を高める工夫が必要です。

新築物件販売時

賃料査定を行う2つ目のタイミングは「新築物件販売時」です。建売アパートやマンション、建築請負の案件では、賃料が建築当初の利回りや販売価格に大きく影響します。そのため、適正な賃料を見極めることが不可欠です。募集戦略として、空室募集時と同じように敷金・礼金の設定、AD（広告料）やフリーレントの活用などを総合的に判断し、賃料を決定することが多いといえます。

投資分析時

賃料査定を行う3つ目のタイミングは「投資分析時」です。中古物件を購入する際は、賃料の変動リスクを把握することが重要。とくに古い物件では、長年住んでいる入居者の家賃が高く、新しい入居者ほど賃料が低い傾向にあります。

退去後の募集では、賃料値下げの必要性に迫られることもあり、利回りに影響するでしょう。また、高い賃料により成約している物件でも、AD（広告料）やフリーレントを活用している場合があり、退去時に同様のコストが発生する可能性も。適正な賃料を事前に把握することが、投資成功の鍵となります。

賃料査定4つの考え方

賃料査定には、以下のような4つの考え方があります。

賃料査定には、レインズやアットホームなどの成約データ、ポータルサイトの履歴を活用する方法が一般的です。さらに、専門的な査定をしている管理会社では「コンペア方式」を採用している場合があります。コンペア方式は、類似物件のデータを比較して金額を調整しながら適正な賃料を設定するため、オーナーへの提案力や説得力の向上に役立つでしょう。不動産会社にとって、地域の相場を把握して精度の高い査定を行うことは、募集戦略を成功させるうえで非常に重要です。

無料で使える賃料査定サービス2選

今回は、賃料査定の精度を高めてオーナーへの提案力を向上に役立つ、2つのサービスをご紹介します。それぞれ無料でも利用できるうえに、実務に役立つ機能があるため、ぜひ参考にしてみてください。

スマサテ

「スマサテ」は、日本全国の賃貸物件700万室以上のデータを持ち、精度の高い査定ができるサービスです。入力項目が少なく、短時間で適正賃料を算出できるため、多くの不動産会社に活用されています。無料プランでは、月5回まで査定が可能（※2025年4月現在）です。

スマサテのメリットと注意点は、以下のとおり。

porty（ポルティ）

「porty（ポルティ）」は、賃料査定に加え、周辺物件の詳細な情報を提供するサービスです。物件の間取りや設備の設置割合（半径500m以内の物件：バス・トイレ別、モニター付きインターホン、インターネット無料物件の割合など）を確認できます。また、無料でレポート作成が行えるため、オーナーへの設備提案にも活用しやすいでしょう。

無料査定サービスを活用して適正な賃料設定をしよう！

賃料査定は、主に「空室募集時」「新築物件販売時」「投資分析時」の3つのタイミングで行われます。適正な賃料を設定することで、成約率向上や投資リスクの軽減につながるでしょう。また、査定方法には「相場家賃」「適正家賃」「再生家賃」「成約家賃」の4つの考え方があります。

レインズやポータルサイトを活用するほか、類似物件と比較する「コンペア方式」も有効です。
さらに、「スマサテ」や「porty（ポルティ）」などの賃料査定サービスを活用すれば、より精度の高い査定と提案が可能になります。賃料査定サービスを活用し、業務効率化＆提案力向上を行いましょう。